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资本助推长租公寓跑马圈地 北京房租涨幅惊人 记者调查上海本地租赁市场

“沪漂”别担心 上海房租上涨很温和

  

IT时报记者吴雨欣孙妍
房租正令漂在一线城市的年轻人们忧心忡忡。
一周以来,关于北京房租“跳跃”的消息不绝于耳,30%的涨幅让“北漂”的荷包彻底瘪了下去。自如、蛋壳等长租公寓被指借资本之手推动了这场房租暴涨风潮,并因此被北京住建委联合相关部门约谈。然而,涨上去的房租能降下来吗?“沪漂”应该是幸运的。从《IT时报》记者调查及拿到的数据来看,尽管房租也在上涨,但涨幅基本与往年持平,资本的力量还没能造成蝴蝶效应。
2017年7月,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,一系列支持住房租赁政策的出台,鼓励更多社会资本进入租赁行业。房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商从这一年开始逐步迎来资本的狂欢。
然而,目前住房租赁市场的监测指标并不完善,新型住房金融模式发展迅速,飞速发展的住房租赁市场里,玩家不能只有资本。

上海比北京租房便宜
  “一套团结湖三室的房子,主卧,不到20平,去年房租是每月3030元,今年涨到4200元,还不加10%的服务费,好说歹说,最后还是涨了1000元。”一位北京同行告诉《IT时报》记者,她是一名自如的租客。
与此同时,记者的另一位朋友在北京朝阳区租住的卧室刚刚完成续约,涨幅也是1000元,从4000元涨到5000元。“没办法,北京人多房子少。”虽然这位朋友如此安慰自己,但还是忍不住辛酸:“房租接近工资的2/ 3,感觉在北京呆不下去,想回老家去。”
从手机不断推送的新闻上看,她明白自己的房租是被长租公寓往上拉了一把。
除了“漂”在北京的年轻人,“沪漂”们最近见面的问候语也变了,“你的房租涨了吗?”不少人询问记者,上海的租房市场是不是会像北京那样暴涨?为了寻求答案,8月21日,记者选取了市区、郊区部分房租报价,对比北京、上海的房租水平。
东城区和静安区分别为京沪两城的中心区域,在自如平台上,北京东城区磁器口地铁附近的房源,平均每平方米的月租在350元到500元不等,而上海静安区武宁路地铁站附近,却能找到每平方米月租220元的房源;蛋壳平台上,世纪大道附近的房源显示,最低为2960元/10平方米,最高报价3590元/20平方米,算下来每平米单位月租最低只要180元左右。
相较于房租昂贵的市区,一些离市区稍有距离的新城区更受白领青睐。
介于北京北五环和北六环间的天通苑号称是“亚洲最大的社区”,在自如、蛋壳、相寓中输入“天通苑”关键字,自如的房源最低价是1860元/6.5平方米,最高为5390元/11平方米。蛋壳的租金从1930元/15平方米至3860元/23平方米不等。相寓的报价则是在2360元/10平方米至5300元/40平方米。而同样是上海的“睡城”,13号线终点站嘉定区金运路附近,自如和蛋壳的报价从1590元/10平方米到2790元/13平方米不等。
从以上数据可以看出,就相同地理位置而言,上海的租房价格低于北京,这场房租涨价潮暂时没有波及上海。另有中国房价行情监测数据显示,2014年至2018年上半年,上海市住宅租金水平整体呈温和上涨状态,2017年全年平均单位租金甚至低于2016年的水平。不过,自2018年起,上海市整体租金呈现持续上升态势,6月末的租金为73.51元/平方米/月,是2014年以来的最高水平。

长租公寓收房价确实高于行情
  经过以上调查,尽管记者为在上海打拼的年轻人“松了一口气”,但这种“温和”或许与这些长租公寓在上海房源不多有关。
有数据显示,截至2018年上半年,上海机构运营商累计投入运营的长租公寓约291家门店,提供4万间以上的房源。其中,中心城区115家,周边城区150家,新城区24家。与北京相比,这点房源只是寥寥,在被住建部约谈后,几家长租公寓表示,将在北京拿出12万套存量房源投入市场。
中原地产首席分析师张大伟认为,此举对租赁市场影响巨大,“从市场角度而言,长租公寓企业放大了供需紧张,而大量资本的进入可以形成垄断性租金。以北京等市场为例,租赁市场超过一半房源被各种租赁代理机构垄断,最大的租赁机构已经控制几十万套房源,局部区域甚至占比市场比例高达40%,这种情况下,单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上,直接拉涨租金。”
据了解,目前上海的住房租赁市场,业主直接租赁的约占总体市场的30%至40%,租赁代理和长租公寓类占到15%,这或许是上海房租没有爆发式上涨的原因之一。“从租金走势来看,中心城区租金价格上涨幅度稳定,嘉定、松江、青浦三个新城区租金价格上涨最为迅猛。”一位从业人士告诉《IT时报》记者。而这些新城区恰恰是长租公寓最青睐的地方,房子新、房源多。
一位中介告诉《IT时报》记者,长租公寓进场是房租涨价的因素之一,自如、蛋壳等企业将房子重新装修,改成N+1(从客厅隔出一个房间),再以高于市场价500至1500元的价格出租。上海嘉定江桥区域的一位房东也向《IT时报》记者透露,他将自家两室一厅的房子出租价定为5700元/月,但自如和蛋壳都愿意以高出市场价的价格拿房,最终敲定6000元/月拿房,签3年合同,前提是允许长租公寓将客厅隔出一个房间。与此相对应的是,江桥地区附近的小区,去年5000元左右出租的房子,近期以6200元成交。
8月20日,《IT时报》记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租房源,平台人员告诉记者,要一次性签约5年,最少也要签3年,此外,考虑到房屋有空置期,只会给业主11个月的房租。收房后,平台会对房子做简单装修。
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