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高房租背后,资本的跑马圈地

  

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一位曾为长租公寓装修的公司员工向《IT时报》记者透露,一套两室的毛坯房,装修成本只要2至3万元,但装修后的房间能以更高价租出。比如,一套两室一厅带装修的房子,自如给出的报价是5400元/月,《IT时报》记者在其官网找到一套相同小区的自如公寓,面积相当,将两室一厅改造成三室出租,三个房间出租总价约为6400元/月,采取押一付一的模式,还要收取2796元/年的服务费。
《IT时报》记者算了一笔账,以一年为期,自如需要支付给房东的11个月租金是59400元,向租客收取的房租和服务费约为85000元,再加上向房东收取的300元维修费,自如第一年的收入是25900元,正好可以抵消装修费。从第二年开始,自如便可以盈利。
“一线城市租金上涨主要因为供给不足,主要体现在一是过去两年做类住宅整治,一些低端房源无法进入终极市场;二是政府倡导的租赁住宅没有到运营阶段;三是毕业季有大量学生进入市场,供应跟不上。”同策研究院总监张宏伟告诉《IT时报》记者。
2017年,“租购并举”开始推行,一系列支持住房租赁的政策的出台,鼓励更多社会资本进入长租公寓行业。房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商开始跑步进入,但显然,长租公寓的运营商跑得更快一些。
大多数互联网长租公寓品牌诞生在O2O风口正盛的2015、2016年,一直不温不火,却在2017年突然成为资本宠儿。数据显示,今年,自如完成40亿人民币的A轮融资,估值约200亿人民币,蛋壳也完成7000万美元B+轮融资。此外,为了融得更多资金,自如与蛋壳都发行了ABS。“ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,自如和蛋壳的房源虽然没有产权,他们有几十万间房未来N年的稳定租金现金流,这些都是还款来源。”一位从事资产管理的业内人士告诉《IT时报》记者,中国缺少长租公寓发行ABS的法律基础,房屋租赁资产证券化应该是物业已经建成并权属清晰,但自如、蛋壳发行ABS的底层资产不是物业,而是物业通过经营的收益权,严格意义上并不符合法律规定,因此属于“特事特批”,这种模式不会直接转移经营权,而是通过信托或者做成债权形式的收益权发出,并且在结构上做两层SPV(特殊项目公司)。
发行ABS,让长租公寓企业逐步突破自身主体信用的限制,以更低成本进行融资。8月,蛋壳宣布发布超2亿元ABS产品,底层资产还款来源为入池物业的租金差额。自如则在2017年发行5亿元ABS后,在今年获20亿元储架发行额度。
“虽然市场上的各类机构对数据的测算有差异,但租房市场整体规模破万亿是肯定的,再加上政策鼓励资本进入加快发展租赁市场,租赁市场成了香饽饽,这是资本进场的根本原因。现在,一方面是政府控制资本如国企、银行直接参与市场、提供产品及投放信贷资金;另一方面PE、VC、相关行业资本(酒店集团、开发商、中介等民间资本)看好租赁市场前景,也在投入资金去做分散式或者集中式的长租公寓。”上述人士告诉《IT时报》记者。
当资本抬高租房价的质疑声越来越高,监管又在其中扮演怎样的角色?“与房屋买卖市场相比,房屋租赁政策的监管几乎是空白,目前只能靠监管部门检查、约谈和行业自律,之所以这样,一个很重要的问题是可操作性。在房屋买卖市场,新房有价格、涨幅、土地地面价、楼板价、土地溢价率、供应量,销售量、地价房价比、房价收入比等等一系列的指标可以多维度检测市场,但长期以来,租房基本是散户市场,监测指标相对缺乏,因此不好调控。”一位不愿具名的业内人士告诉《IT时报》记者。
监管的措施正在慢慢跟上,上海市已于7月1日起全面实施《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》和上海市住房租赁公共服务平台,对租房价格实施监控,一旦发现异常波动能够及时发现。此外,该平台亦可提供租金查询、房源发布、合同网签、法律问答等服务。
目前,北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门也集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,约谈会明确要求住房租赁企业,不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。对此,自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业明确承诺不涨租金。
8月22日,北京市住建委同多部门开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线,23家违规中介机构被查处并予以公开曝光。